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業主和承租人,物業費由誰來交?

發布時間:2017-06-08   閱讀:778次
 很多房屋并不由業主本人居住,而是用于出租。業主覺得享受物業服務的是承租人,因此物業費應由房屋的實際使用人即承租人承擔。而承租人覺得業主才是房屋的所有人,租金當中就包含了物業費,因此應當由業主來承擔物業費。實踐中,業主和承租人都不愿意交費導致物業公司向法院起訴要求支付物業費的情況時有出現。
 
那么,物業費到底該誰來交呢?
 
首先,應分析哪些人可能需要承擔物業費?
 
通常情況下,小區入住之時,前期物業服務企業便開始為小區業主提供物業服務,而業主在購買房屋之時便簽訂了前期物業服務合同,成為了物業服務合同的委托方。作為物業服務合同的締約主體,業主有權獲取物業服務企業的服務,也有義務向其支付對價,依照合同約定交納物業費。
 
開發商也可能需要承擔物業費。如果小區入住之時,如果開發商仍然有沒有賣出去的空置房,則這些空置房的物業費應由開發商來承擔。如果開發商已經將房屋賣出去,但是一直沒有完成對業主的交付,則房屋交付之前的物業費也應由開發商來承擔。
 
物業的實際使用人也可能需要承擔物業費。在現實生活中,業主擁有的物業或房屋,不一定為業主占有和使用,而是通過出租、借用等方式交由他人占有和使用。尤其是在大城市,房屋出租的比例甚至大于業主自用的比例。在業主和物業的實際使用人不一致時,業主可以和實際使用人約定,由使用人交納物業服務費用,物業的實際使用人便成為物業服務費的交納主體。
 
然后,再進一步分析,在房屋出租的情況下,物業費到底該由業主還是出租人來承擔。
 
1、如果業主和承租人在租賃合同中對物業費的承擔做了約定,就應遵循合同約定。
 
如果合同約定由業主交納物業費,業主便是承擔物業費的唯一主體。但是如果合同約定由承租人交納物業費,業主仍要對物業費的交納負連帶責任。因為,物業的實際使用人雖然獲得了物業服務,但卻不是物業服務合同的當事人,業主仍然是交納物業服務費的第一責任人。業主如果與承租人約定由承租人交納物業費,該約定在性質上屬于債務的轉移,如果物業公司對該約定予以認可,應視為業主和承租人之間發生了債務承擔的法律關系,但這種債務承擔并不是免責式。根據免責式債務承擔的法理,如果出現拖欠物業費的情形,物業公司應當直接起訴物業的實際使用人,而不能再向業主主張。而物業費約定的債務承擔是一種并存式債務承擔,業主并不能因為債務承擔而免責,仍然要對物業費負連帶責任。根據《物業管理條例》第42條的規定,業主與物業的實際使用人約定由實際使用人交納物業服務費用的,從其約定,但業主要負連帶交納責任。
 
2、如果業主和承租人對物業費沒有約定,則物業費應由業主自行承擔。
 
業主是物業服務合同的主體,有義務交納物業費。如果業主和承租人之間沒有關于物業費的約定,則交納物業費的義務并沒有發生轉移,顯然仍然應當由業主承擔。業主在交納物業費之后,沒有權利要求承租人承擔該項費用。承租人應當按照房屋租賃合同的約定交納租賃費,在沒有特別約定的情況下,房屋租金即包含了物業費。如果業主認為應由承租人承擔物業費,可以與

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